L’un des meilleurs outils pour réduire son impôt sur le revenu à travers l’investissement locatif immobilier demeure la loi Pinel. Ce dispositif est alors non seulement utilisé sur un bien physique mais aussi sur des parts de sociétés, telles que les SCPI. Ainsi, tout investisseur, quel que soit son budget, pourra en tirer profit ; le fonctionnement du montage est expliqué dans la suite de notre article.
Les SCPI : des produits à gestion pilotée par un tiers
Les sociétés civiles de placement immobilier qui sont des titres de sociétés sont émises par un tiers qui endosse la prise en main de leur gestion. Ces parts sont alors souscrites par tout investisseur désireux de percevoir des compléments de revenus, puisqu’ils perçoivent des dividendes issus de la mise en location des immeubles.
Les avantages pour chaque investisseur : pas de contrainte liée à la mise en location, perception de dividendes réguliers tous les 3 mois, rendements attractifs, liquidités du placement étant donné que ce sont les parts qui circulent sur le marché de l’offre et de la demande, et non l’immobilier proprement dit.
Soulignons néanmoins que les SCPI Pinel doivent être conservées par l’investisseur souscripteur lui-même dans la mesure où elles génèrent une réduction de son impôt sur le revenu, avantage qui ne peut être transmis à un autre investisseur.
Qu’en est-il du rendement ? Il diffère pour chaque SCPI et ce, en fonction de la stratégie de la société de gestion. De manière générale, ce rendement est de 3%, voire plus. Il est meilleur que celui généré par l’investissement locatif d’un immeuble physique en direct.
Les SCPI Pinel : comment ça marche ?
Les contraintes et les atouts de la loi Pinel sont répercutés sur la SCPI ; l appartient donc à la société de gestion de se charger des missions suivantes :
- la constitution du parc Pinel : elle achète des immeubles de logement neufs, ou en rénove des anciens. Le choix de l’emplacement est déterminant : ceux-ci doivent être localisés en zone A, A Bis ou B1. L’avantage, avec l’intervention d’un professionnel, c’est la possibilité de profiter de cette diversification géographique, puisque les investisseurs possèdent alors parmi les actifs de leur patrimoine des immeubles répartis dans les communes à forte demande locative.
- la sélection des locataires : les investisseurs sont épargnés de cette tâche plus ou moins complexe. Les locataires sont sélectionnés pour leur solvabilité et leur capacité à contracter un bail locatif sur le long terme. La mise en location Pinel est en effet verrouillée sur une période de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans fermes. C’est encore à la société de gestion de calculer le loyer à appliquer tout en veillant à ne pas dépasser les plafonds imposés par la loi. Ces plafonds sont variables et respectent les critères tels que le zonage d’une part et le niveau de ressources du locataire lui-même d’autre part.
- la gestion des baux et la collecte des loyers
- le calcul des dividendes à redistribuer à chaque investisseur, sur la base de leur quote-part.
- l’organisation de la revente du parc à la fin de la période de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. Au moment de ladite revente, des plus-values immobilières peuvent être enregistrées : elles sont alors redistribuées aux investisseurs.
La part de mission de l’administration fiscale
Ce n’est pas la société de gestion qui se charge de calculer, ni même de verser la réduction d’impôt promise, mais plutôt l’administration fiscale. Pour cela, l’investisseur doit avoir déclaré son investissement en SCPI Pinel à cette dernière. Le calcul quant à lui, se réfère au montant de l’achat des parts.
